Los contratos de locación que se hayan firmado desde el comienzo del segundo semestre 2020 están alcanzados por la Ley 27.541, reglamentada por el Decreto 320 de marzo del año pasado. La fórmula se integra por partes iguales con inflación y salarios. En ese caso, un alquiler de $25.000 mensual vigente en los últimos 11 meses pasado pasaría a $33.750.
A partir del mes próximo comenzará a aplicarse, por primera vez, la nueva fórmula de indexación de los alquileres, uno de los puntos clave de la nueva ley, vigente desde julio del año pasado.
Para saber qué incremento deberá aplicarse a los pagos mensuales inquilinos y propietarios deberán consultar el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central en su web oficial. Este índice contempla, en partes iguales, la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte)”.
Según esos índices, desde el 1 de julio 2020 hasta hoy los precios de los alquileres deberían actualizarse un 35% (el índice a la fecha es de 1,35). En ese caso, un alquiler de $25.000 mensual vigente en los últimos 11 meses pasado pasaría a $33.750. Sin embargo, aun falta un mes por lo que se estima que finalmente el primer índice de actualización rondará entre 38% y 40 por ciento.
Para ese período otros índices utilizados en el mercado inmobiliario se incrementaron por encima del que se utilizará para los alquileres: el UVA, por ejemplo, creció 42,26%; el CER 42,38% y el dólar minorista del Banco Nación 35,71%. La inflación en los últimos 12 meses hasta abril 2021 -según el último relevamiento del Indec- fue de 46,3 por ciento.
“Estimamos que a julio, el índice de aumento para los alquileres estará en alrededor de 38% a 40%. Veníamos con dos subas semestrales de 15%, con lo cual el anual acumulado era del 32%. Ahora será más. Creo que el mercado empeoró en todos los aspectos”, dijo a Infobae Marta Liotto,vicepresidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliario porteño (Cucicba).
“Desde la sanción de la ley, el mercado locativo viene muy golpeado y eso no ha mejorado con el tiempo. La norma fracasó perjudicando tanto a inquilinos como a propietarios y distorsionando a todo el sector”, agregó Liotto. Y anticipó que Cucicba está impulsando la modificación de la Ley de Alquileres.El aumento del alquiler significará por lo menos un 15% inferior a la inflación. Por eso es tan resistida la ley por el mercado inmobiliario (Múñoz)
Para los inquilinos, el dato es que los aumentos serán por debajo de la inflación pero al mismo tiempo por encima de los incrementos salariales promedio. “Teniendo en cuenta que la variación anual del índice de precios al consumidor, que a abril de 2021 fue de 46,3%, la proyección del índice de aumento anual de alquileres confirma que la ley tuvo por sentido frenar el abuso y la arbitrariedad en los aumentos durante la vigencia de los contratos. El incremento del alquiler significará por lo menos un 15% inferior a la inflación. Por eso es tan resistida la ley por el mercado inmobiliario”, resaltó Fernando Múñoz, coordinador del Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la ciudad de Buenos Aires.
Durante abril, la Defensoría registró 756 denuncias vinculadas al acceso a la vivienda y el costo de los alquileres, entre otras. El 37% de las consultas estuvieron relacionadas con los riesgos de desalojo, firmas de contratos en forma ilegal y aumentos especulativos. Según detallaron, se recibieron planteos por aumentos de hasta el 150% en las renovaciones de contratos y sobre exigencias para firmar acuerdos de 12 meses, cuando el plazo mínimo legal es de tres años.:quality(85)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/infobae/NFJZNAOLGFCAJKLXAL4XXNXYVY.jpg%20420w)
“Como la inflación viene creciendo por encima de los salarios, los alquileres van a subir por debajo de la inflación pero, al mismo tiempo, por encima de los salarios. Esto es por arriba de los valores que ya crecieron. Este es el problema de esta fórmula. Estamos hablando que los alquileres pueden subir 40% de un mes para el otro, sin un aumento de ingresos. En mi opinión,la fórmula de indexación no debería ser anual para dar previsibilidad y mitigar estos saltos tan fuertes. Un alquiler de $20.000, por ejemplo, va a pasar a $28.000 de un mes a otro. Es una suba muy fuerte que rompe cualquier esquema de finanzas del hogar”, opinó el economista Federico González Rouco, especializado en el sector inmobiliario.
“En años anteriores, los alquileres quedaban abajo en momentos en los que la expectativa de inflación quedaba por debajo. Se pactaban aumentos de 15% semestral, por ejemplo, y la suba del IPC del Indec terminaba siendo de 36%”, agregó. La fórmula de indexación no debería ser anual para dar previsibilidad y mitigar estos saltos tan fuertes. Un alquiler de $20.000, por ejemplo, va a pasar a $28.000 de un mes a otro (Rouco)
Durante el debate de la nueva Ley de Alquileres, el índice de actualización fue uno de los puntos más cuestionados. Hasta el momento, el mercado se venía manejando con contratos a dos años donde se establecían por anticipado los ajustes, en general semestrales. “El índice expone a un valor futuro indeterminado que genera incertidumbre dentro de un contexto de alta inflación como el actual y precisamente ocasiona un perjuicio para el propietario ya que se reduce a una única actualización por año de contrato”, contó José Rozados, presidente de la consultora Reporte Inmobiliario.
Rozados comparó la evolución de la inflación y del índice ICL entre julio de 2020 y abril de 2021: la inflación fue del 37% y el índice de actualización 28%. “Esto estaría provocando una caída del ingreso real por alquileres para el propietario para el período siguiente si al año la diferencia entre ambos índices se mantiene”, precisó.:quality(85)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/infobae/YULFDE2H7JEBND4HGPI54SXVDM.jpg%20420w)
Según Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), el incremento que resultará de aplicar la fórmula va a reflejar que por la pandemia y el parate económico los salarios en promedio quedaron por abajo de la inflación. “El índice estuvo contenido. Si más adelante se dispara la inflación y se actualizan también los salarios el índice puede ser más alto y obligar a que ambas partes tengan que renegociar los contratos”, analizó.
“El propietario tuvo una reacción contraria a la nueva Ley de Alquileres y hubo retiro de propiedades del mercado que pasaron a la venta. La mayoría no está de acuerdo con la extensión de los contratos de dos a tres años con una actualización anual, porque da incertidumbre a ambas partes”, agregó Bennazar.El propietario tuvo una reacción contraria a la nueva Ley de Alquileres y hubo retiro de propiedades del mercado que pasaron a la venta (Bennazar)
Por otro lado, las medidas tomadas por el Gobierno en el marco de la emergencia por la pandemia, como el congelamiento del precio de los alquileres y la suspensión de los desalojos, también generaron que se limite aun más la cantidad de propiedades en alquiler.
Para los alquileres nuevos, los que se ofrecen en las plataformas inmobiliarias, en lo que va del año -de enero a mayo- los precios se incrementaron 22,5%, en línea con la inflación en ese período que, según las estimaciones, se ubicó en alrededor de 21 por ciento.
De acuerdo con el último relevamiento de la plataforma Zonaprop, en los últimos 12 meses los alquileres se incrementaron 71,3%. El precio promedio de la locación mensual de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en la ciudad, de acuerdo a los avisos, fue de $37.575 en mayo, un 3,9% por encima del mes previo. Mientras que una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados tuvo un precio promedio de $52.152 mensuales.