El Banco Central pondrá en marcha un sistema de licitaciones con fondos del FGS para que los bancos otorguen nuevos créditos hipotecarios. Desde el Ejecutivo estima que unas 18.000 familias podrían acceder a estos préstamos.
Este lunes comenzará la gran apuesta del gobierno de Javier Milei para reactivar la construcción en general y el mercado de créditos hipotecarios en particular. A través del Banco Central de la República Argentina (BCRA) se pondrá en marcha el nuevo mecanismo de licitación de pesos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) administrado por ANSES, donde podrán intervenir todos los bancos del sistema financiero criollo para lanzar luego las nuevas líneas de créditos hipotecarios.
La idea del oficialismo es que las aproximadamente 18.000 familias que podrían obtener estos préstamos los agoten rápidamente y antes de fin de año. Y así demostrar que el mecanismo es el adecuado y abrir nuevamente el portal de pesos que genera el FGS para volver a otorgar estos créditos.
El esquema consiste en una serie de subastas de colocaciones a plazo fijo realizadas por el BCRA. El objetivo central es que los bancos comerciales cuenten con fondeo de largo plazo a tasas competitivas, lo que les permitirá, a su vez, ofrecer créditos hipotecarios ajustados por UVA con mejores condiciones para los tomadores finales.
Las licitaciones cuentan con un monto total de hasta $200.000 millones en cada convocatoria. Los fondos provienen principalmente de los activos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), buscando movilizar ahorros para destinarlos al crédito productivo y familiar.
Los bancos participan presentando ofertas en las licitaciones. Aquellas entidades que resulten adjudicatarias recibirán los fondos en formato de depósitos a plazo fijo, los cuales tienen como fin exclusivo la integración de carteras hipotecarias. La idea del gobierno es que los bancos más importantes del sistema financiero participen, incluyendo los principales privados del país, tanto de capitales nacionales como extranjeros. Será complejo, ya que la mayoría de estos bancos tienen sus propias líneas de créditos UVA más intereses disponibles, con condiciones diferentes a las de la Nación.
El sistema busca que las entidades financieras ofrezcan líneas hipotecarias con tasas finales atractivas (referenciadas en UVA + spread) y plazos extensos. Para garantizar la distribución federal y evitar la concentración de fondos en unas pocas entidades, el BCRA ha establecido criterios estrictos de adjudicación por banco. Ninguna entidad financiera podrá absorber la totalidad de los fondos licitados; cada banco tiene un tope máximo determinado por:
Sobre el punto de la Responsabilidad Patrimonial Computable (RPC), la adjudicación individual no podrá superar el 2% de la RPC de la entidad. Este límite asegura que el riesgo crediticio esté alineado con el capital propio de cada banco. El monto de los créditos no podrá exceder el 20% de la cartera de créditos hipotecarios que la entidad ya posee, incentivando a los bancos con mayor experiencia en el sector. Adicionalmente, existe un límite del 20% sobre el monto total de cada licitación, evitando que un solo actor domine la subasta.
Como ejemplo básico, y para una vivienda de unos US$100.000, esta línea permitirá prestar hasta unos US$80.000, que podrían ser pagados en un lapso de 25 años, con una tasa de interés máxima de UVA (la inflación), más un 7,5% máximo, para lo cual una familia tendría que mostrar ingresos por unos 3,5 millones de pesos, a pagar entre 850.000 y 1 millón de pesos de cuota.
Mientras se lanza hoy el sistema de créditos hipotecarios vía licitaciones del BCRA, el anuncio que hizo hace unos 10 días el ministro de Economía, Luis “Toto” Caputo, demuestra que se pudo remover el mercado de préstamos de este tipo dentro del sistema financiero, líneas que estaban en baja, al menos en la Capital Federal como en la provincia de Buenos Aires. Entre los privados, el primero que relanzó sus créditos hipotecarios fue el Banco Macro, que posicionó una oferta agresiva enfocada en la compra de primera vivienda. Sus líneas permiten financiar hasta el 75% al 80% del valor de la propiedad, con plazos que alcanzan los 20 años. La entidad prioriza propiedades con valor de escritura de hasta los $350.000.000, adaptando sus tasas a los requerimientos de los clientes que buscan cuotas proyectables mediante el esquema UVA.
Por su parte, también el Banco Provincia anunció, por primera vez desde que Axel Kicillof es gobernador, que desde la entidad se autorizó el otorgamiento de créditos, luego de haber renegado del mecanismo de indexación vía UVA. La línea se titula “UVA Casa Propia”. Además de los préstamos hipotecarios tradicionales para vivienda única, la entidad ha innovado con préstamos personales específicos para la adquisición de viviendas modulares y líneas orientadas a la construcción, buscando dinamizar tanto el mercado de usados como el de desarrollo inmobiliario.
En el caso de los créditos del Banco Provincia, se menciona como novedad atractiva la incorporación de una cláusula CVS (Coeficiente de Variación Salarial), que brinda mayor previsibilidad en contextos en los que hay una brecha entre la evolución de la inflación y los salarios. El mecanismo compara mensualmente la cuota ajustada por UVA con otra calculada según la evolución salarial (CVS más dos puntos porcentuales). Determinados ambos importes en pesos, en el caso de que la cuota ajustada por variación de UVA sea superior a la cuota ajustada por variación del CVS incrementado dos puntos, la diferencia entre ambos importes será bonificada por el banco.